公寓大廈養動物,違法嗎? 

5/14(日)中國時報動物伴侶版~關於公寓大樓養狗的專題報導

關於寵物的生活趣事,週遭見聞,新聞感想,讀書心得...等等,都歡迎來此發表交流喔!!

版主: machi, Kiiro麻, 崩啾拔

文章挫冰麻 » 2009-03-09, 09:12

名詞定義:
公寓大廈管理條例第3條

本條例用辭定義如下:
一、公寓大廈:指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線,
得區分為數部分之建築物及其基地。

二、區分所有:指數人區分一建築物而各有其專有部分,並就其共用部分
按其應有部分有所有權。

三、專有部分:指公寓大廈之一部分,具有使用上之獨立性,且為區分所
有之標的者。

四、共用部分:指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建
築物,而供共同使用者。

五、約定專用部分:公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者


六、約定共用部分:指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。

七、區分所有權人會議:指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有
關事項,召集全體區分所有權人所舉行之會議。

八、住戶:指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同
意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。

九、管理委員會:指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維
護工作,由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。


十、管理負責人:指未成立管理委員會,由區分所有權人推選住戶一人或
依第二十八條第三項、第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事
務者。

十一、管理服務人:指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員
會僱傭或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員
或管理維護公司。

十二、規約:公寓大廈區分所有權人為增進共同利益,確保良好生活環境
,經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。


資料找得有點倉促,沒有整理好,先說聲抱歉了 :oops:
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文章挫冰麻 » 2013-01-01, 12:29

最近看到一篇文章,補充一下大樓管理委員會的實務狀況:

文 / 葉雪鵬檢察官,全文連結請詳:http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=111741&article_category_id=1147&article_id=111741

茲摘要整理如下:

民國八十四年六月二十八日公布《公寓大廈管理條例》,立法意旨原則上是賦予公寓、大廈內的住戶有自主的管理權,必要時才由主管機關的公權力適度介入。
住戶自主管理權的行使,是透過「區分所有權人會議」來發揮管理功能。
區分所有權人會議的組織,有如我國政府組織中的「立法院」,對公寓、大廈內有關管理事務,有決議的權限。這會議成員是由公寓、大廈內的「區分所有權人」所組成。
「區分所有」的定義,依這條例第三條第二款的釋示,是指:「數人區分一建築物而各有其專有部分,並就其共用部分按其應有部分有所有權。」
法條中提及的「專有部分」,同條第三款也有釋示,是指:「公寓大廈之一部分,具有使用上之獨立性,且為區分所有之標的者。」
區分所有權人會議既是藉由會議方式達成管理任務,依這條例第二十五條第一項的規定,每年至少要定期舉行會議一次。發生重大事故必需及時處理的時候,可以召開臨時會議來處理。
公寓大廈區分所有權人會議所有決議事項,依這條例第二十九條第一項規定,要成立「管理委員會」或推選「管理負責人」來執行。
管理委員會執行區分所有權人會議決議以及本身會議所作的決議,
不是漫無限制地想怎麼做就怎麼做,要注意到這條例第三十七條所定:「管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議。」就算這條例沒有規定的事項,依第一條第二項的規定,要「適用其他法令之規定規約。」所以,其他法令有禁止的規定,也可以適用在公寓大廈的區分所有權人會議決議和管理委員會的決議上。
大樓住戶的「規約」,只是約束大樓住戶的一種公約,不具法律的效力。《公寓大廈管理條例》的法條中,也沒有賦予對違反規約者有處罰的權力,則在無法律的依據下,逕行作出處罰的措施,便是違反保護他人的法律,他人如果因此受到損害,依民法第一百八十四條第二項的規定,要負損害賠償責任。

只要規約或決議曾經向大樓的主管機關報備過,住戶就有遵守的義務。違反這項規定,依同條第二項規定,管理委員會應予制止,經制止而不遵從,應報請主管機關依第四十九條第一項規定處以罰鍰,同時可以要求這住戶在一個月內回復原狀。


簡而言之,規約如經正當程序,大家都有遵守的義務,如若不遵守而影響其他住戶的權益時,仍應由公權力介入,而非管委會自行處理。
倘若管理委員會自行處理,則因侵害他人權益,需負損害賠償責任。
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文章malugo » 2013-01-08, 18:41

最近搬進新家
(買時是預售屋)
管委最近才成立
以下是他們訂的規矩
覺得對第六點養寵物要登記...為何要登記...既然要登記那應該整棟人口都要登記吧
及第七點小型狗要放寵物箱有意見 :evil:
還有第五點的傳染病...那人有什麼傳染病不就更要登記...

圖檔
我把下面的社區章拿掉了
最後由 malugo 於 2013-01-11, 15:51 編輯,總共編輯了 2 次。
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文章machi » 2013-01-09, 01:20

第二條
第一款~看不懂!
第二款~本來噪音就有開罰標準,另如何做到禁止飼養?
第三款~如果有汙染環境直接請環保局處理。
第四款~如何嚴禁?
第五款~不需提出,如有疑慮直接報請相關單位處理。
第六款~不登記,要請哪個相關單位處理阿??
第七款~這也是,不知要報請哪個相關單位處理??

住大樓本來就要有維護居住品質的美德,有時候管委會經常擴權或侵權了卻不知道,
大家互相配合維持居住和諧,這些規約並不需要傷腦筋!!

machi拔
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文章cooky麻 » 2013-01-09, 09:13

最近我們社區的區分所有權人會議
也出現了類似的選項
"寵物管理不落地"


大概研究了一下公寓大廈管理條例
第三條
七、區分所有權人會議:指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項,召集全體區分所有權人所舉行之會議。...
十二、規約:公寓大廈區分所有權人為增進共同利益,確保良好生活環境,經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。

第六條 住戶應遵守下列事項:...
五、其他法令或規約規定事項。

第十六條
住戶飼養動物,不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。但法令或規約另有禁止飼養之規定時,從其規定。

第二十三條 有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係,除法令另有規定外,得以規約定之。
三、禁止住戶飼養動物之特別約定。

第二十七條
區分所有權人會議之出席人數與表決權之計算,於任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者,或任一區分所有權人所有之專有部分之個數超過全部專有部分個數總合之五分之一以上者,其超過部分不予計算。

第三十一條 區分所有權人會議之決議,除規約另有規定外,應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席,以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。

...
如果你們的規約裡沒禁止寵物的飼養,規約有關寵物的管理即不得違反法律的基本原理原則
http://www.appledaily.com.tw/appledaily ... 7/34514581
如認有違反法律的基本原理原則,則可向主管機關申請「無效告知」

可以檢視一下你們的住戶大會,是否有違反規定或程序不足
管理委員會常有擴權的情形,住戶又不主張自己的權利時,那就真的淪為次等或次次次..等公民

提供參考
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文章malugo » 2013-01-11, 15:42

cooky麻 寫: 第十六條
住戶飼養動物,不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。但法令或規約另有禁止飼養之規定時,從其規定。

規約是指管委定的嗎?也就是我貼的那張圖?

cooky麻 寫:第二十三條 有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係,除法令另有規定外,得以規約定之。
三、禁止住戶飼養動物之特別約定。

所以若那張圖上有說明什麼狀況下要禁止飼養,也是合法的嗎?

若第一次開住民大會選管委時
大家同意寵物管理方法由管委決議
那是不是那整張紙(不管他們訂怎樣)我都得服從?
謝謝
malugo
 
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文章malugo » 2013-01-15, 21:51

請問 狗算私人財產嗎?法律哪裡有表示?
今天跟物業的總幹事講~他跟我說狗是動物,不算私人財產
就像他女友一樣,他女友不是他的私人財產
雖然這例子舉的超爛,沒說服力,但我也不懂法律= =
malugo
 
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文章machi » 2013-01-16, 15:15

應該是民法物權的概念!
(如錯誤請指正)

machi拔
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文章amy » 2013-01-16, 15:34

malugo 寫:請問 狗算私人財產嗎?法律哪裡有表示?
今天跟物業的總幹事講~他跟我說狗是動物,不算私人財產
就像他女友一樣,他女友不是他的私人財產
雖然這例子舉的超爛,沒說服力,但我也不懂法律= =


人在法律上定位不是物
但狗定位是物.會動的"動物"和豬羊牛貓等都是屬個人財產沒錯
所以才能"交易買賣"
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文章cooky麻 » 2013-01-17, 09:18

提供個人之前找的資料所獲得的了解
如有錯誤
請先進指正

首先:
依據第16條的規定 :
1.區分所有權人會議是否同意訂定禁止飼養寵物的規約,如果一開始規約並沒有排除寵物飼養,那才有後面的管理的問題,顯然你們應該是沒有排除寵物的飼養,才會有後面的管理的問題
2.管理的問題的話,就是互相協調了,管理的辦理是否有違反法律的原理原則及善良風俗等,如果你覺得你的個人資料被侵犯了,那可以向縣市主管機關申請調解或寫申請書至主管機關請釋是否違反法律相關規定
3.如果你覺得大家以後還是敦親睦鄰,建議配合辦理,以管理辦法觀之,所要求的並不為過,狂犬病的注射和晶片的植入登記,目前都屬動物保護法對飼主的要求,並不為過,這主要也可以防犯一些老鼠屎的飼主....

以上,提供個人淺見
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文章pipima » 2013-04-28, 20:12

我想發問!

先列時間點
(1)大樓社區在9X年(約10年前)的區分所有權人會議, 表決同意, 社區不能飼養寵物
(2)我於100年買下並帶狗遷入, 領到住戶公約並沒有寫"不能飼養寵物"
(3)今年103年, 預告住戶大會又要討論寵物問題,並會修改住戶公約

疑點
(1)9X年表決通過後並未修改住戶公約, 但有貼公告在布告欄寫"本社區不能飼養寵物"

問題
(1)約束的效力? 9X年表決後就成立? 只有貼公告也有效力嗎?
(2)若103住戶大會同意不可飼養寵物, 我可屬舊規歸不究嗎?

感謝!
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文章amy » 2013-04-28, 21:25

pipima 寫:我想發問!

先列時間點
(1)大樓社區在9X年(約10年前)的區分所有權人會議, 表決同意, 社區不能飼養寵物
(2)我於100年買下並帶狗遷入, 領到住戶公約並沒有寫"不能飼養寵物"
(3)今年103年, 預告住戶大會又要討論寵物問題,並會修改住戶公約

疑點
(1)9X年表決通過後並未修改住戶公約, 但有貼公告在布告欄寫"本社區不能飼養寵物"

問題
(1)約束的效力? 9X年表決後就成立? 只有貼公告也有效力嗎?
(2)若103住戶大會同意不可飼養寵物, 我可屬舊規歸不究嗎?

感謝!


如果9X年區分所有權人會議通過社區不能飼養寵物必須有區分所有權人出席名冊.達法定人數表決修改公約.並有會議記錄
且公告後才生效.如果住戶公約並無修改.那麼是在103年才修改公約.應可規屬不究既往
但這中間有模糊地帶.就是管委會會不會主張9X年就生效的問題
建議以住戶公約為訴求.因為新住戶是以住戶公約為遵守原則.即然現有住戶公約並無修改本社區不能飼養寵物.你就不算違反規定
我想管委會也是了解有疏漏才要再一次開住戶大會修改住戶公約.
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amy
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